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特約 | 周俊生

熱議已經(jīng)10多年的房地產(chǎn)稅改革開始進(jìn)入國家決策程序，日前舉行的十三屆全國人大常委會第三十一次會議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，試點為期5年。這對于我國房地產(chǎn)市場、金融市場乃至整個國計民生都將產(chǎn)生重大影響。

房地產(chǎn)稅的征收是必要的

在我國輿論場上，關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收是伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入而出現(xiàn)的。但是，以往對房地產(chǎn)稅的認(rèn)識，基本上傾向于以此來遏制瘋狂上漲的房價。但依賴稅收來遏制房價，卻很難收到理想的效果，這是由房地產(chǎn)市場自身的特性所決定的。房地產(chǎn)的市場資源具有不可再生性，因此從一個長時間的角度來觀察，它必然呈現(xiàn)出上漲趨勢?？紤]到這一點，就必須承認(rèn)，所有的稅收負(fù)擔(dān)最終都會落在這個市場的消費末端，也就是購房者身上。正是因為這個原因，房地產(chǎn)稅盡管已熱議多年，除了在上海、重慶兩個直轄市做了不成功的試點外，基本未能付諸行動。

但是，這并不意味著房地產(chǎn)稅沒必要推出。

必須看到的一個現(xiàn)實是，曾經(jīng)風(fēng)行多年的房地產(chǎn)炒作不僅導(dǎo)致了高房價，而且使中國社會出現(xiàn)了嚴(yán)重的貧富分化，一些炒房成功者坐擁多套房屋，這種“房炒不住”的格局直接導(dǎo)致作為不可再生資源的房屋用途出現(xiàn)了異化，而占人口絕大多數(shù)的普通居民則難以通過市場來滿足合理的住房需求。近幾年來，我國在加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的同時，強(qiáng)調(diào)堅持“房住不炒”的原則，基本上遏制住了市場的惡炒，這為房地產(chǎn)稅的推出提供了呼之欲出的“氣候”。通過這一稅種，讓占有過多房地產(chǎn)資源的“先富者”通過繳納房地產(chǎn)稅的途徑，來體現(xiàn)稅收在調(diào)節(jié)貧富差距上的積極作用，是有其合理性的。按照目前的“分稅制”原則，房地產(chǎn)稅征收后將歸地方財政，地方政府可以把這筆稅收投入到經(jīng)濟(jì)適用房等的建設(shè)中，以此來幫助在房地產(chǎn)投資上的“落伍者”解決住房問題，從而縮小在住房上的貧富差距，無疑是一條可取之道。

可從小產(chǎn)權(quán)房先行試點交稅

盡管征收房地產(chǎn)稅有其合理性，我國房地產(chǎn)最大的特點就是就是房和地的分離。按照我國的法律，城市土地屬于國有，國家通過向開發(fā)商出售有70年使用期的土地滿足房地產(chǎn)的土地需求，商品房的房價自然包括了開發(fā)商拿地時向政府支付的土地費用，70年使用期也就落在了商品房購買者身上。這造成了民眾購買的商品房實際上是一種不完整的資產(chǎn)，特別是其中的土地，理論上在到期后要由政府收回，這相當(dāng)于民眾向政府租用了土地。

房地產(chǎn)稅中，土地問題一直是焦點，雖然房地產(chǎn)稅仍然可以推出，特別是在5年試點期間可以將這一爭議擱置，但老百姓對此的疑惑是不能回避的。房地產(chǎn)稅的推出，要立足這個現(xiàn)實，制定有針對性的措施，循序漸進(jìn)。

在我國現(xiàn)存的房地產(chǎn)市場上，很多城市的郊區(qū)遍布一種被稱為小產(chǎn)權(quán)房的不合法住房。利用征收房地產(chǎn)稅將其合法化則是有效的途徑。要求其業(yè)主把以前未支付的土地費用通過這一稅種完成補(bǔ)繳，在這個過程中，國家可以給予小產(chǎn)權(quán)房合法化，比如在其房地產(chǎn)稅繳納若干年限后，向其頒發(fā)國家承認(rèn)的不動產(chǎn)證和土地使用證。

這可以在最大限度上彌合社會矛盾，同時為房地產(chǎn)稅全面征收積累經(jīng)驗。目前，我國究竟有多少小產(chǎn)權(quán)房存量沒有準(zhǔn)確的信息，但應(yīng)該數(shù)字龐大，其收到的稅收也不會少。

而對合法商品房的征稅，從我國房地產(chǎn)市場的實際來看，商品房土地由政府供給并收費用，并規(guī)定70年使用期，已經(jīng)成為一項較成熟的制度，改變的可能性不大。那么房地產(chǎn)稅的征收就該和它實現(xiàn)接軌。以后對于新建商品房也可以明確，在土地70年使用期到期后再行征收房地產(chǎn)稅。由于未來的新建商品房供應(yīng)嚴(yán)格實行限購政策，像以往那樣一人購買多套房屋的情況也不會再出現(xiàn)，其可用稅源本身也很少。作出這樣的明確規(guī)定，等于是給全社會提供了定心丸。

房地產(chǎn)稅對股市影響不大

開征房地產(chǎn)稅，會對市場上產(chǎn)生什么效果，也是投資者關(guān)心的問題。10多年前本輪房地產(chǎn)調(diào)控起步伊始，房地產(chǎn)稅就被作為一個“大殺器”，經(jīng)常在市場上產(chǎn)生激烈反應(yīng)，甚至一個專家的發(fā)聲就可以在資本市場引起軒然大波。

開征房地產(chǎn)稅，對于目前看似堅挺的房價會造成一定影響。房地產(chǎn)畢竟是民眾的大額資產(chǎn)，即使采取比較低的稅率，但由于房產(chǎn)本身的特性，每年需要繳納的稅收不是一筆小數(shù)目，因此會對繳稅者產(chǎn)生一定的壓力。但開征房地產(chǎn)稅的壓力將主要集中在有超出標(biāo)準(zhǔn)的富余房產(chǎn)者身上，當(dāng)市場的杠桿使他們繼續(xù)持有富余房產(chǎn)成為一種“不經(jīng)濟(jì)”時，他們就會將這部分房產(chǎn)向市場拋售。而當(dāng)這種拋售形成一定勢頭，那么，引起房產(chǎn)價格下跌則是順理成章的事。

傳統(tǒng)的投資理論認(rèn)為，房地產(chǎn)市場和股票市場有一種微妙的“翹翹板”關(guān)系，房產(chǎn)價格上漲，投資人和投資資金被吸引過去，推動房產(chǎn)進(jìn)一步上升，而股市則由于資金的離去而行情低迷。A股市場多年來的走勢與房價走勢確實形成了這種區(qū)別。那么，當(dāng)未來房地產(chǎn)市場不再成為熱土的時候，資金是否會回歸股市呢？

其實，投資資金在房市和股市上的分布，并不是簡單的此消彼長，而是更多地受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的牽制。10多年前房地市場的火熱，資金的匯聚只是表面現(xiàn)象 ，更重要的是在當(dāng)時執(zhí)行寬松貨幣政策以后，市場流動性充沛，而還在初級階段的房地產(chǎn)市場恰好與這種充沛流動性碰頭，從而造成了房價的飆升。但是，在房地產(chǎn)調(diào)控納入“房住不炒”的框架之后，房地產(chǎn)已經(jīng)不再能成為游資的炒作目標(biāo)，然而，我們看到的現(xiàn)實是，資金并未因此大規(guī)模進(jìn)入股市。

A股市場建立以后，一直在為擴(kuò)大資金來源努力，管理層為此推出了很多制度創(chuàng)新，實際上A股已經(jīng)基本融入國際資本市場的循環(huán)。但是，A股市場發(fā)展30年，始終面臨著急速擴(kuò)容的壓力，管理層為擴(kuò)大資金來源所作出的努力每每被高速擴(kuò)容化為烏有。這是A股市場面臨的一個根本問題，因此，即使有因房地產(chǎn)市場遇冷而流進(jìn)的資金，其數(shù)量也是有限的，能夠起的作用更是微乎其微。從這一點來說，未來開征房產(chǎn)稅，可能會在股票市場上形成一個個熱點或者痛點，引起行情波動，但相對于整個大盤，特別是大盤的長期走勢，這種波動至多發(fā)生在個股或板塊，不至于影響到全局。

關(guān)鍵詞： 試水